El Observatorio Vasco de la Vivienda publica dos nuevos informes sobre la situación habitacional en Euskadi y la evolución de la demanda de Etxebide

• El primer informe “La Vivienda en la CAE 2024 y Avance 2025” revela que el precio del alquiler sube un 5,8% interanual, y el esfuerzo medio de los hogares alcanza el 37,9% de su renta
• El segundo estudio “Evolución de la demanda de Etxebide en el 3er trimestre de 2025” refleja que la demanda crece un 0,98% en el tercer trimestre con 1.011 nuevas inscripciones, y las unidades convivenciales inscritas alcanza las 103.710. El 85% ya se encuentran emancipadas y muchas de ellas perciben ayudas al alquiler
• Siete municipios vascos aplican ya medidas para desplegar la declaración de zonas tensionadas y próximamente harán lo propio cuatro más (Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Astigarraga y Usurbil). Además, otras 30 localidades cumplirían los requisitos para ser declaradas zonas tensionadas
• El sector de la construcción se reactiva y supera los 60.000 empleos, aportando el 5,6% del Valor Añadido Bruto (VAB) de la economía vasca

Vitoria-Gasteiz, 28 de octubre, 2025. El Observatorio Vasco de la Vivienda (OVV) ha publicado dos nuevos estudios que ofrecen una radiografía completa del estado del mercado residencial en Euskadi y de la evolución de la demanda de vivienda protegida: “La Vivienda en la CAE 2024 y Avance 2025” y “Evolución de la demanda de Etxebide en el 3er trimestre de 2025”. Ambos informes constatan la persistente tensión del mercado, el crecimiento de la demanda de vivienda pública y la recuperación sostenida del sector de la construcción.

El informe general sobre “La Vivienda en la CAE 2024 y Avance 2025” sitúa en 99.872 las solicitudes activas en Etxebide a cierre de 2024, casi 10.000 más que el año anterior (+10,5%). Ocho de cada diez corresponden al régimen de alquiler, consolidando la preferencia por esta modalidad. Por territorios, Bizkaia concentra el mayor número de expedientes, seguida de Gipuzkoa, donde se detecta la presión más intensa sobre el mercado libre, y Álava, con un crecimiento sostenido pero menos agudo.

Las unidades convivenciales solicitantes presentan un nivel medio de ingresos anual inferior a 16.000 euros, lo que, según el OVV, les impide acceder a una vivienda en el mercado libre, incluso en el caso de la vivienda protegida en compra. El informe también recuerda que la presión sobre el mercado no se explica solo por el crecimiento poblacional, que ha sido moderado (+0,5% en 2024), sino por factores demográficos estructurales.

Actualización de demandantes de Etxebide a octubre de 2025

Por su parte, en el otro informe publicado hoy por el Observatorio Vasco de la Vivienda, “Evolución de la demanda de Etxebide en el 3er trimestre de 2025”, se constata un crecimiento moderado del registro de solicitantes de vivienda protegida entre el segundo y el tercer trimestre del año. En total, la demanda aumentó en 1.011 inscripciones, lo que supone un incremento del 0,98%, y alcanza las 103.710 inscripciones. Este crecimiento se explica por el repunte de las solicitudes de vivienda en compra, que registraron 1.074 nuevas altas (+5,05%), mientras que la demanda de alquiler experimentó un ligero descenso, con 63 solicitudes menos (–0,08%).

Por territorios, Álava lideró el crecimiento con un aumento del 3,04% —donde destaca especialmente el incremento relativo de la demanda de compra (+8,49%)—, seguida de Bizkaia con un 1,42%, mientras que Gipuzkoa fue el único territorio que redujo ligeramente su demanda (–1,10%).

Cabe destacar que el 85% de las personas registradas en Etxebide ya se encuentran emancipadas y muchas de ellas perciben ayudas al alquiler, lo que muestra la importancia del registro como herramienta de acceso a las prestaciones y políticas públicas de vivienda.

Foco en la emancipación de la población joven

En Euskadi, uno de cada tres jóvenes menores de 35 años vive de forma independiente, una cifra que ha descendido ligeramente respecto a 2023 y que se mantiene más de tres puntos por debajo de los niveles de 2015. Pese a ello, sigue siendo casi el doble de la media nacional (19%), lo que refleja que la emancipación juvenil es relativamente más alta que en el resto de España. Esta baja tasa de independencia genera una demanda latente de vivienda, que no se materializa debido a las dificultades de acceso a la misma.

A ello se suma la evolución de la población de origen extranjero, que en 2024 superó las 300.000 personas y que se concentra mayoritariamente en franjas de edad inferiores a los 44 años. Ambos grupos recurren en gran medida al alquiler como vía principal de acceso a la vivienda, lo que añade presión sobre un mercado ya saturado.

En este contexto, con la aprobación del Decreto de Medidas Urgentes en materia de vivienda, el Gobierno Vasco reforzará su apoyo a la emancipación juvenil: se reserva el 50% de las VPO a jóvenes y se mejoran las condiciones del programa Gaztelagun, ampliando los límites de renta (de 27.687€ a 30.000€ para particulares) y elevando los topes de alquiler subvencionable hasta los 900 euros en Bilbao y Vitoria-Gasteiz, y los 991,8 euros en Donostia.

El sector de la construcción se reactiva y supera los 60.000 empleos

El sector de la construcción muestra una evolución positiva, aportando el 5,6% del Valor Añadido Bruto (VAB) de la economía vasca y generando más de 60.000 empleos en el segundo trimestre de 2025, su mayor nivel desde 2010.

El valor añadido del sector alcanzó los 4.941 millones de euros en 2024, la cifra más alta desde la Gran Recesión, con un crecimiento interanual del 3,1% en el segundo trimestre de 2025. Sin embargo, el informe advierte que la recuperación se apoya sobre todo en la rehabilitación, que ha alcanzado niveles récord con 956 licencias de obra en el segundo trimestre de 2025, mientras que la edificación de vivienda nueva continúa débil por la falta de mano de obra cualificada y el mantenimiento de costes elevados.

El mercado de compraventa ha experimentado un notable dinamismo, impulsado por la bajada del Euríbor, que ha pasado de superar el 4% a situarse ligeramente por encima del 2%. En 2024 se formalizaron más de 23.000 compraventas de vivienda en la Comunidad Autónoma, un 13,3% más que el año anterior, y casi 13.000 operaciones en el primer semestre de 2025.

En el mismo periodo se firmaron 20.825 hipotecas, un 9,2% más que en 2023, con un crecimiento interanual del 30% en el primer semestre de 2025. El precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre nueva se sitúa en 3.246 euros, con un incremento del 11,5% respecto a 2024, mientras que el de la vivienda usada alcanza los 3.216 euros/m², un 9,8% más. Por territorios, Gipuzkoa mantiene los precios más elevados, seguida de Bizkaia y Álava.

En el ranking municipal, Donostia-San Sebastián continúa siendo la ciudad más cara de Euskadi con 5.853 euros/m², por delante de Getxo (4.621 €/m²), Bilbao (3.950 €/m²) y Vitoria-Gasteiz (3.100 €/m²).

El alquiler se encarece un 5,8% en 2024 y el esfuerzo medio supera el 37% de la renta

El informe alerta de que, aunque el alquiler ha crecido un 11% entre 2021 y 2023 —hasta alcanzar 137.123 viviendas, un 15% del total—, el parque de vivienda en alquiler crece pero se ralentiza porque cada vez hay menos vivienda deshabitada en Euskadi. En consecuencia, el precio medio del alquiler libre asciende a 819 euros mensuales, un 30% más que en 2016, y los incrementos anuales superan el 5% en casi todos los municipios.

La renta media más elevada se registra en Gipuzkoa (superior a 800 €/mes), seguida de Bizkaia y Álava, aunque las diferencias son más acusadas en los municipios de mayor tamaño. En Donostia, Bilbao y Getxo, las rentas superan los 900 euros mensuales, mientras que en municipios de menor tamaño se mantienen entre 600 y 700 euros.

El esfuerzo económico de los hogares para pagar el alquiler se sitúa en el 37,9% de sus ingresos, una situación que afecta especialmente a familias jóvenes y hogares con rentas bajas. Este dato pone de manifiesto la necesidad y adecuación de la declaración de zonas tensionadas, un procedimiento que puede activarse cuando se cumple uno de los requisitos suficientes establecidos por la normativa, como que el esfuerzo medio de los hogares supere el 30 % de sus ingresos.

Once municipios declarados zonas tensionadas

El informe recuerda que, ante esta situación, el Gobierno Vasco activó en 2023 el procedimiento para declarar zonas tensionadas, en el marco de la Ley estatal por el Derecho a la Vivienda. Actualmente, siete municipios vascos —Donostia/San Sebastián, Barakaldo, Irun, Errenteria, Galdakao, Zumaia y Lasarte-Oria— ya están desplegando sus planes trianuales de acción convenidos en la declaración de zonas tensionadas, una lista a la que próximamente se sumarán Bilbao, Vitoria-Gasteiz, Astigarraga y Usurbil, y que alcanzará al 47,7% de la población de la CAE.

Además, otros treinta municipios figuran como potencialmente tensionados en los informes del Observatorio y podrían solicitar su declaración como zona de mercado residencial tensionado.

El Observatorio concluye que los próximos años serán decisivos para evaluar la eficacia de las medidas aplicadas en las zonas tensionadas y consolidar una oferta suficiente de vivienda pública y asequible. La estabilización del sector de la construcción, la contención de los precios y el impulso a la vivienda protegida serán factores clave para garantizar el derecho a una vivienda digna en Euskadi.