Euskadi experimenta entre 2018 y 2024 un crecimiento interanual sostenido superior al 6% de su parque de vivienda en alquiler

• El consejero de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco, Denis Itxaso, ha expresado que “lo interesante de estos datos del Observatorio Vasco de la Vivienda es que no son sensaciones ni percepciones y lo que reflejan es que el porcentaje de viviendas deshabitadas sigue disminuyendo y nuevas viviendas se incorporan al mercado del alquiler”

• Itxaso adelanta que “con la futura reforma fiscal, más alineada con las políticas de vivienda del Gobierno Vasco, se va a incentivar más si cabe la puesta a disposición de los pisos en el programa Bizigune, especialmente en las zonas tensionadas”

El Departamento de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco presenta los últimos datos sobre el mercado de alquiler libre en Euskadi, obtenidos a partir del depósito de fianzas obligatorio regulado por la Ley Vasca de Vivienda (2015). Estos datos permiten analizar en detalle la evolución del mercado, el perfil de los arrendadores y los retos a los que se enfrenta el sector.

Incremento y consolidación del mercado de alquiler

A fecha de 8 de octubre de 2024, Euskadi cuenta con 98.636 viviendas en régimen de alquiler libre, a las que habría que sumar las 28.000 viviendas públicas en alquiler que forman parte de distintos programas promovidos por las administraciones públicas. El cómputo global de viviendas en régimen de alquiler libre está gestionado por un total de 92.628 arrendadores o coarrendadores. La gran mayoría son personas físicas (90.570), seguidas de personas jurídicas (2.029) y administraciones públicas (29).

Desde 2018, y hasta octubre de 2024, se han registrado 35.122 nuevas viviendas con fianzas depositadas en el mercado residencial de vivienda libre en edificios colectivos (82.787 viviendas), lo que representa un aumento acumulado del 73,7% en seis años. Este incremento incluye viviendas anteriormente disponibles en el mercado, ya que, desde la entrada en vigor de la Ley Vasca de Vivienda (2015), existe la obligación por parte del propietario del depósito de fianzas en el servicio público Bizilagun. Este requisito ha permitido un mejor seguimiento de los contratos de alquiler en la comunidad, y su registro refleja una regularización y mayor formalización del sector.

De este modo, el crecimiento del mercado residencial de alquiler se mantiene sostenido, con una tasa de aumento interanual del 6,46% en 2024, cifra cercana al crecimiento anual del 7,31% registrado al cierre del año 2023, lo que refleja un mercado de alquiler en fase de consolidación y que, de media, desde 2018, ha experimentado un crecimiento interanual en torno al 10%.

“El incremento de pisos disponibles en el mercado del alquiler de Euskadi es una buena noticia, que desmiente a quienes advierten de un presunto retraimiento del mercado, demostrando que el mero anuncio de establecer zonas tensionadas no disuade a los propietarios, como acredita la evolución de los datos oficiales”, ha manifestado el consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso.

Perfil del parque de viviendas en alquiler

En términos de titularidad, 35.531 arrendadores poseen menos de una vivienda en régimen de alquiler (por compartir cotitularidad), mientras que 51.003 arrendadores disponen de entre una y dos viviendas. Solo una minoría (121 arrendadores) posee diez o más propiedades, representando un 14,8% del total de viviendas en alquiler.

De este modo, en la distribución de viviendas, destaca un predominio de pequeños arrendadores, ya que el 92% posee menos de tres propiedades, consolidando un mercado de alquiler caracterizado por la propiedad individual o familiar. Del total de viviendas alquiladas:

• 256 están gestionadas por personas físicas.
• 502 pertenecen a la administración pública.
• 878 corresponden a personas jurídicas.

Disminución de la rotación y presión en la oferta

La reducción de la tasa de rotación de los contratos es un fenómeno creciente, y está influenciada, en gran parte, por la extensión de la duración de los contratos contemplada en la última actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos (2018), así como en la propia Ley estatal por el Derecho a la Vivienda (2023). Este escenario beneficia la estabilidad para los inquilinos, pero limitaría la disponibilidad inmediata de propiedades en alquiler, tensionando la oferta y haciendo necesarias políticas públicas que permitan activar suelos y promover la construcción.

De cara a enfrentar esta situación, el Gobierno Vasco refuerza su apuesta por la promoción de vivienda pública en alquiler, con el objetivo de incorporar 7.000 nuevas viviendas durante esta legislatura. Adicionalmente, iniciativas como Bizigune y ASAP buscan movilizar viviendas vacías hacia el mercado del alquiler y proporcionar mayor seguridad jurídica a los propietarios. Sin embargo, el total de viviendas deshabitadas en Euskadi ha experimentado un descenso de casi un 8%, pasando de 46.757 a 43.053, 3.704 menos en los últimos tres años. De entre estas viviendas, solo 25.450 se consideran gestionables, esto es que puedan incorporarse al mercado residencial. Y de entre las viviendas vacías gestionables, solo una de cada tres estaría en estado óptimo para salir al mercado, necesitando actuaciones parciales, o reformas integrales, el resto. Este contexto de paulatina disminución del volumen de vivienda deshabitada gestionable requiere redoblar los esfuerzos públicos orientados a la promoción de vivienda nueva.

En palabras de Denis Itxaso, “lo interesante de estos datos del Observatorio Vasco de la Vivienda es que no son sensaciones ni percepciones y lo que reflejan es que, siendo el vasco el territorio con menor porcentaje de viviendas deshabitadas, ese porcentaje sigue disminuyendo y nuevas viviendas se incorporan al mercado del alquiler”.

Y esto, recuerda, “es importante porque desmiente las profecías de todos aquellos que achacan a las leyes de vivienda en vigor una retirada de pisos del mercado del alquiler por un infundado temor”. Itxaso subraya asimismo que “las zonas tensionadas y los topes al alquiler son compatibles con la protección a los propietarios, a los que seguimos ofreciendo alternativas de intermediación con plena garantía pública”. Y termina su valoración haciendo hincapié en que, “con la futura reforma fiscal, más alineada con las políticas de vivienda del Gobierno Vasco, se va a incentivar más si cabe la puesta a disposición de los pisos en el programa Bizigune, y especialmente en las zonas tensionadas, donde más necesidad tenemos de recrecer el parque de alquiler disponible para destensionar el mercado”.

Retos y oportunidades para el futuro

El mercado de alquiler en Euskadi sigue creciendo desde cifras iniciales bajas (14% de hogares en régimen de alquiler frente al 25% en Cataluña, por ejemplo). Sin embargo, factores como la inmigración, el sobreesfuerzo financiero de los hogares vulnerables, y la escasa oferta disponible, podrían acercar al País Vasco a dinámicas de mercados más tensionados en el futuro.

Las políticas públicas seguirán orientándose a equilibrar la estabilidad para inquilinos y la accesibilidad para nuevos arrendatarios, incentivando la oferta y garantizando la sostenibilidad de este mercado esencial para la cohesión social y económica de Euskadi.